메디칼타임즈=김승직 기자대한민국 사상 최대 규모 아파트로 불리는 올림픽파크 포레온이 최근 청약일정에 돌입하면서 인근 상권의 관심이 뜨겁다. 서울특별시 안에서도 역세권에 들어서는 1만2000세대 규모 대단지 아파트 개원입지는 어떨까? 메디칼타임즈는 예비 개원의들이 주목할 만한 상권을 직접 찾아가 봤다.둔천주공아파트 재건축 정비사업으로 지어지는 올림픽파크 포레온은 서울특별시 강동구 둔촌 1동 일대에 들어서는 85개 동 1만2032세대 규모 대단지 아파트다.주택조합·시공단 간의 갈등에 이어 상가 단체와 부동산 자산관리회사간의 법적 분쟁이 벌어지면서 공사 중단 사태를 겪었지만, 지난 10월 재착공에 돌입해 이달 청약을 시작하는 등 남은 분양 일정을 소화하는 분위기다.둔천주공아파트 재건축 정비사업 현장■자생력 있는 둔촌동역 상권…개원가 활성화는 아직인근 상권은 올림픽파크 포레온과 마주보는 양재대로 방면에 형성돼 있다. 재개발로 유동인구가 적을 것이라는 예상과 달리 유동인구가 꾸준해 자생력이 있는 상권이라는 인상을 받았다.다만 그 규모가 크다고 보기 어려웠고 유동인구 대다수가 둔촌역 전통시장으로 흘러 들어가는 모습이었다.개원가 역시 크게 활성화되지 않았다. 진료과가 겹치지 않는 선에서 10여 개 의원이 고루 분포해 있으며 한 메디칼빌딩 안에 4~5개 의원이 몰려있는 모습이었다.하지만 환자 수가 적지는 않았는데 노인질환과 관련된 내과, 정형외과, 안과 환자가 특히 두드러졌다. 시장 방문을 목적으로 하는 유동인구가 많아 중장년층 비중이 큰 덕분이다. 둔촌동역 상권 전경개원에 적합한 공실이 부족한 것은 난점이다. 오래된 상권이어서 신축상가가 부족한 실정인데 그마저도 대부분 병·의원이 자리 잡고 있다. 현재 나온 매물 역시 대부분 B1~1층이거나 평수가 작다. 시세도 50~60평 매물이 보증금 5000만~6000만 원에 월세 300만~500만 원 수준으로 저렴하다고 보기 어려웠다.더욱이 재개발사업이 완료되는 시기는 2025년으로 2년 넘게 남은 상황이어서, 현재로서는 무리하게 개원할만한 입지는 아니라는 게 인근 부동산 관계자의 설명이다.강동대로·풍성로·동남로 방면 전경■"둔촌동역 수요 몰릴 것"…미분양 논란은 지켜봐야하지만 재개발사업이 끝나면 이 같은 분위기가 반전될 것이라는 게 인근 상권의 기대다. 현재도 유동인구가 적지 않은 데다가 올림픽파크 포레온 인근에 형성된 상권은 양재대로 방면이 유일하기 때문이다.실제 강동대로 방면은 학교와 아파트단지만 들어서 있고 동남로 방면은 임야가 대부분이어서 다른 인프라와의 연계가 떨어진다. 풍성로 방면 역시 이미 아파트와 학교가 들어서 있어 상가건물이 부족하다.청약 성적이 저조해 미분양 가능성이 제기되고 있기는 하지만 상권에 미치는 영향은 크지 않을 것이라는 분석도 나온다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 6~7일 둔촌주공 1순위 청약 경쟁률은 4.7대 1에 그쳤다.이와 관련 인근 부동산 관계자는 "미분양 가능성이 있는 것은 사실이지만 이는 일반분양인 3600세대에 한정된 내용이다. 이를 제외해도 8000여 세대가 들어오는 상황이어서 오히려 지금 상권이 수요를 감당할 수 있을지 우려될 정도다"며 "미분양 가능성도, 높은 분양가와 고금리 기조 때문에 나오는 것이어서 입지조건을 봤을 때 결국 채워질 것으로 보인다"고 분석했다.올림픽파크 포레온 상가 배치도■"현재 상권 확장 한계 있어"…신축상가에 눈길둔촌동역 상권은 새로 상가를 지을 공간이 부족하고 재건축이 진행 중인 건물이 없어 확장에 한계가 있는 상권이기도 하다. 이 때문에 올림픽파크 포레온 내부에 지어지는 신축상가에서 개원기회를 잡는 것이 적합하다는 진단이 나온다.현재 예정된 아파트 상가는 총 4개로 둔촌동역·둔촌오륜역과 인접한 건물 규모가 가장 크다. 지하철역과 인접해 있는 만큼 해당 상가에서 가장 많은 유동인구가 발생할 것으로 예상되지만 그만큼 높은 가격대가 형성될 전망이다. 다른 두 상가는 비교적 크기가 작기는 하지만 출구 방면에 자리해 개원입지로는 손색이 없다는 게 인근 부동산 관계자의 설명이다.이와 관련 부동산 관계자는 "1만2000세대 입주민 배후수요가 보장되고 둔촌동역과 둔촌오륜역 월평균 이용객이 2~3만 명은 된다"며 "완공까지 시간이 많이 남았지만, 상가 임대가 시작되면 입점 경쟁이 치열할 것이기 때문에 예의주시할 입지라고 생각된다"고 말했다.

메디칼타임즈=황병우 기자 강동구 신규 개원입지가 각각 다른 재개발 호재에 힘입어 주목을 받고 있다. 기존 개원입지 재개발, 대규모 단지 재건축, 신규 개원입지 등 각기 상황이 다른 만큼 강동구에 신규 개원을 노린다면 장·단기 맞춤 전략에 따른 적절한 후보선정이 필요해 보인다. 메디칼타임즈는 강동구 천호동 도시환경 정비사업, 둔촌주공 재건축사업, 고덕강일 주공8단지 현장을 찾아 신규 개원입지 가능성을 살펴봤다. 천호동 도시환경 정비사업 공사 모습. 천호, 기존 입지에 더한 재개발 호재 강동구 천호동 도시환경 정비 사업은 정비구역 지정 14년 만에 첫 삽을 뜨면서 새로운 개원입지 가능성으로 주목을 받고 있다. 천호의 경우 교통과 입지 면에서 강남·강북 모두 접근성이 좋고 천호역을 중심으로 이미 상업 인프라가 자리 잡고 있기 때문에 정비 사업이 마무리 될 경우 신규세대 유입이 확실하다는 게 현지 부동산 관계자의 분석이다. 즉, 신규세대입주가 확실시되는 만큼 신규개원을 노리기에도 용이한 측면이 있다는 의미다. 천호 2구역 내부모습. 2022년 가장 빠르게 완공이 될 예정이다. 가장 속도가 빠른 구역은 천호 2구역으로 착공에 속도를 내고 있으며 2022년 6월이면 지하4층, 지상20층으로 약1000세대 규모의 아파트가 들어설 예정이다. 2구역의 속도가 가장 빠르지만 가장 주목을 받는 곳 중 하나는 재개발 규모가 큰 1구역과 4구역이다. 1구역은 이전 천호동 텍사스촌이 자리 잡았던 지역으로 천호 재정비 사업지 중 면적이 가장 넓고 규모가 크다. 지난해 1월 대부분 이주가 완료된 상태로 내년 쯤 공사를 시작해 4000여 세대 규모의 주상복합 건물이 들어설 예정이다. 4구역 또한 1월 초부터 이주 신청을 받기 시작했으며, 3구역과 4구역도 올해 말에서 내년 초 쯤 착공하는 것을 목표로 사업을 진행 중이다. 결국 사업이 순항하는 만큼 2구역 완공 이후 1~3년에 걸쳐 순차적인 신규세대 유입이 가능할 것이란 전망이다. 천호역 인근은 이미 상권가 개원가가 형성돼 있다. 다만, 기존 개원가에게는 신규세대 유입이 호재로 작용하는 것과 별개로 신규 개원입지를 노리는 입장에서는 어느 곳에 개원을 할 것인지는 고민이 되는 대목이다. 천호역은 5호선과 8호선이 지나는 지역으로 5곳으로 나뉘는 5호선의 관문 역할을 하는 만큼 이미 현대백화점과 이마트 등 대형 상권은 물론 시장과 먹자골목 등 상권이 형성돼 있다. 천호2구역 또한 천호역 인근 만큼은 아니지만 공사를 하고 있는 곳 전면에 대부분 전문과목이 자리를 잡고 있어 낙수효과나 선점을 노리기는 쉽지 않아 보인다. 천호역 인근 상권이 포화상태지만 신축 빌딩 등 신규개원을 노릴 만한 곳은 남아있는 상태다. 결국 기존의 개원시장에 겹치지 않은 전문과목을 선정한 뒤 개원을 노리는 방법이나 2022년 이후 완공이 완료되는 시점에 새롭게 형성되는 상권을 진입하는 것이 적절한 판단이라는 게 개원입지 전문가의 설명이다. 천호 개원입지 전문가는 "천호역 인근은 이미 포화상태지만 상대적으로 떨어져있는 정비사업 구역 인근은 개원을 노려볼만 하다"며 "천호역 인근 크고 작은 빌딩 신축 이슈가 있다는 점도 신규 개원을 노리는 입장에선 눈여겨 볼 수 있다"고 말했다. 그는 이어 "시기가 애매하다면 어설프게 지금 개원을 노리는 것보다 상가 신축 등의 상황을 보면서 진입을 노리는 방법도 있다"며 "하지만 이미 천호역 인근 상권이 자리 잡고 있기 때문에 신규세대가 어디를 주로 이용할지에 대한 변수는 고려해야한다"고 강조했다. 천호역 인근 임대료는 이미 여러 의원이 개원한 역세권 빌딩건물을 기준으로 45평 건물이 보증금 2억원, 월세 500만원에 형성 돼있다. 둔초동 주공 재건축 사업 모습. 둔촌주공 재건축사업 장기적 관점 입지 기대감 솔솔 강동구 최대 규모의 재건축 사업인 둔촌주공아파트 재건축은 지하 3층 지상 34층으로 85개 동 1만2032가구를 짓는 사업이다. 인근 부동산 관계자에 따르면 민간택지 분양가 상한제 적용 이슈 등 분양가 책정에 내홍이 있지만 건축사업 자체는 차질 없는 상황으로 오는 2023년 6월을 목표로 착공이 진행 중이다. 대규모 세대가 입주가 예정돼있기 때문에 장기적 관점에서 바라봐야하지만 이미 신규 개원입지로 관심이 높아진 상태다. 천호역과 마찬가지로 세대입주와 함께 신규개원을 노리거나 기존 상권을 선점하면서 낙수효과를 노릴 수 있지만 한 가지 다른 점은 둔촌동역 인근 상권이 침체돼 있다는 점이다. 부동산 관계자에 따르면 둔촌동역 인근은 대부분 전문과목이 들어섰지만 경영상태가 좋지 않아 재건축 완료를 기다리면서 버티기에 들어간 경우가 많다는 설명이다. 결국, 개원 낙수효과를 노리며 지금 개원하기에는 시간이 많이 남은 만큼 위험이 있다는 의미. 강동구 최대 규모의 재건축 사업인 둔촌주공아파트 재건축은 지하3층 지상 최고높이 34층으로 85개 동 1만2032가구를 짓는 사업이다. 하지만 재건축이 완료되더라도 주요 상가 건물이 둔촌동역 인근을 중심으로 형성될 가능성이 높아 기존 상권과 동떨어진 별개의 상권이 만들어지지는 않을 것이라는 게 부동산 전문가의 예상이다. 부동산 전문가는 "상권은 둔촌동역과 맞닿은 대로변을 중심으로 형성될 것으로 보인다"며 "기존 상권과 길을 하나두고 맞닿아 있기 때문에 신축이냐 구축이냐에 따라 임대가 등의 차이를 고민해서 개원을 노려야 할 것으로 보인다"고 밝혔다. 현재 둔촌동역 인근 메디칼빌딩 시세는 40평 기준 보증금 5000만원에 월세 350만 원 선으로 형성돼 있으며, 재건축이 마무리된 이후 신규 상권은 임대가가 2배 이상 차이 날 것으로 전망된다. 둔촌동역 인근 상권은 상대적으로 노후되 경영에 어려움이 있다는 게 부동산관계자의 설명이다. 당장 신규 개원 노린다면 고덕 강일 주공8단지 주목 고덕강일지구는 새롭게 형성된 신도시로 1만3000여세대로 구성되는 공공택지개발 지구로 신규 개원입지 가능성이 높아 개원가의 주목받고 있다. 지구와 단지별로 공사 단계와 입주시기가 차이가 있으며 가깝게는 고덕 강일지구 2지구 내 8단지가 2021년 상반기 까지 약 4500세대가 입주에 들어갈 예정이다. 고덕강일2지구에 개원을 노린다면 항아리상권 내 개원을 노리는 것이 가장 좋은 방법이다. 여타 신도시 상권이 구획을 나눠 건물을 짓는 만큼 주택단지 중앙에 항아리 상권이 자리 잡고 있어 신규 위치 개원을 노린다면 상가빌딩 라인으로 개원 위치가 확정적이다. 이 같은 이유로 개원 선점을 노린 내과, 이비인후과 소아청소년과가 10월 말 내지 11월 중 개원을 알리는 플랜카드는 걸어놓은 상태다. 부동산관계자에 따르면 다른 전문과목도 개원 문의가 이뤄지고 있지만 현재까지 다른 전문과목이 개원을 노리고 있지만 상권을 맞닿고 있는 아파트는 입주를 시작하지 않아 문의에만 그치고 있다는 설명이다. 항아리상권 특성상 상가빌딩이 줄지어 있으며, 현재는 공실률이 높은 상태다. 실제 상가 건물들은 아직 공실이 많은 상태로 개원을 노린다면 자리가 부족해 개원을 못하는 상황은 아니다. 결국 선점 후 일정 기간의 적자 경영을 감내하거나 선점효과를 노리는 전형적인 신도시 개원 형태가 이뤄지고 있는 상황이다. 다만, 장기적 관점에서 인접한 곳에 위치한 4500여 배후 세대 이외에도 도보로 위치한 곳에 2300여 세대가 추가 배후세대로 위치하고 있어 장기적 관점에서는 낙수효과를 누릴 것으로 예측되고 있다. 또한 재건축 완료를 기다려야하는 천호동, 둔촌동과 달리 입주만 기다리면 된다는 점에서 앞선 2곳보다 개원시점을 빠르게 잡을 수 있고, 상대적으로 낮은 임대가도 강점으로 꼽힌다. 메디칼빌딩은 50평 기준 보증금 5000만원에 월 임대료 350만 원 선에 형성이 돼 있으며, 처음 입주로 공실이 많은 만큼 추후 거래의 여지도 남아있다. 이미 많은 전문과목들이 개원 준비중에 있다.

메디칼타임즈=메디게이트뉴스 기자 메디칼타임즈는 경기불황에도 불구하고 개원을 준비 중인 예비개원의들에게 보다 정확하고 빠른 개원입지 정보를 제공하고자 격주로 '개원입지 네비게이션'칼럼을 연재한다. 칼럼제공은 골든와이즈닥터스 입지컨설팅팀이 맡을 예정이다. 편집자주 방이역 지역 개요 방이역 주변은 인근의 올림픽선수촌아파트를 포함한 아파트단지 및 주거지역을 배후로 한 주거지역 상권의 성격이 강하다. 방이역 4번 출구쪽이 음식점을 중심으로 비교적 넓은 상가지역을 형성하고 있으며, 1번 출구 인근은 주택가 상권을 형성하고 있다. 방이역 상권은 그 규모가 크지 않고, 올림픽공원으로 인한 상권의 단절로 인근의 방이사거리 및 둔촌동역, 천호역 상권 등으로 배후인구가 유출되고는 있지만 비교적 안정적인 주거지역 상권을 형성하고 있다고 할 수 있다. 방이역 반경 700m이내에 7개의 학교와 아파트단지들이 위치하고 있어 이를 배후로 한 학원 등 생활밀착형 업종들이 주를 이루고 있으며, 주변 사무실 상주인구 및 유동인구 등을 배후로 한 음식점들도 다수 위치해 있는 것이 상권의 특징이라 할 수 있다. 병의원 현황 방이역 주변의 병의원은 상가건물들이 밀집해 있는 1번 출구와 4번 출구쪽에 위치해 있으며, 주로 내과, 소아과, 산부인과, 한의원, 산부인과, 치과, 정형외과 등이 위치해 있다. 방이역 상권으로의 외부 유동인구 유입이 거의 없기 때문에 병의원 역시 광역적 진료권을 형성하기 어려워, 주로 배후주거인구를 대상으로 한 보험과 중심의 병의원들이 개원 중이며, 비보험과의 개원비중은 낮은 상황이라 할 수 있다. 향후로도 외부유동인구의 유입증가 또는 대형상권으로의 성장 가능성은 높지 않기 때문에 인근 주거인구를 배후로 한 기존의 진료과목 위주의 개원형태가 지속될 것으로 예상된다. 개원 전망 방이역 반경 700m의 인구구성은 40대 인구가 가장 높은 비율을 차지하며, 10대의 인구비중 역시 높은 것을 알 수 있다. 60세 이상의 인구도 10%이상의 비율을 차지하고 있다. 인구밀도는 서울이나 강동구의 평균 인구밀도보다 높아 배후진료권은 안정적이라 할 수 있다. 하지만 배후주거인구의 대폭적인 증가나 외부유동인구의 유입가능성이 낮기 때문에 이 지역에서의 개원을 고려할 경우 배후주거인구의 분석과 더불어 기존 병의원에 대한 파악이 매우 중요하다 할 수 있다. 신규개원의 경우 대부분 지역적 한계로 기존 병의원과 진료권이 중복될 가능성이 높기 때문에 경쟁 병의원의 수와 현황에 대한 파악이 필수적이라 할 수 있으며, 이를 통해 경쟁우위 가능성을 점검한 후 개원을 진행해야 할 지역이라 할 수 있다. 더불어 5,000여 세대에 달하는 올림픽선수촌아파트 거주인구의 유입가능성과 5호선 상의 천호역 등과의 경쟁관계도 개원계획시 고려해야 할 요인이라 할 수 있다.